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从各国房地产市场的发展情况来看,房价上涨基本上是与银行的金融支持密切相关,特别是房价短期内快速飚升,基本上都是银行金融支持的结果.先来看日本,1985年"广场协议"之后,日元在短期内快速升值,而日元的升值,也被迫日本央行不断地降低利率,采取十分宽松的货币政策.而宽松的货币政策,必然会导致货币供应量的急剧增加、流动性泛滥.当大量的流动性不是流向实体经济,而是流向当时日本的房地产市场及股市时,特别是进入房地产市场时,日本资产价格迅速膨胀了.从1987年起,在不到5年的时间里,土地的价值上涨了几倍,不仅土地价值远远超过了当年日本GDP总值,而相当于美国当期土地价值的4倍以上,而且房地产及股市的价格快速上涨.
反之,房地产的繁荣也刺激了日本银行房地产信贷的增长.一方面,各家银行为了争夺市场份额,让大量的银行信贷流入房地产市场;另一方面,各家银行发放大量住房按揭贷款,鼓励住房持有者进行住房投机并以持有住房为担保再次向提供贷款进行投机.这样循环往复,银行住房按揭贷款急剧膨胀,房地产按揭贷款总额所占的比重由1984年17%上升到1992年近36%.面对这样的情况,日本政府虽然非常担心,但又怕政策的调整伤害到实体经济,再加上1987年美国的"黑色星期一"的国际经济环境,致使日本政府的宏观调控政策调整上一直犹豫不决,[link widoczny dla zalogowanych],错过有利调整时机.1991年后,随着日本股市指数迅速下跌,房地产市场也出现快速逆转.从此,日本经济进入十几年的衰退期.
我们再来看1997年东南亚金融危机,它也是银行信贷在房地产市场快速扩张的结果.比如泰国,在20世纪80年代金融自由化的推动下,泰国的国内投资和信用规模急剧膨胀.如私人部门的贷款占GDP的比重由1992年的64%飚升到1995年近100%,而且这些贷款基本流向的房地产市场及证券市场.在银行信贷的大量扩张下,泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨,房地产超额利润更多吸引了大量国际资产,两者相互作用,房地产市场泡沫迅速吹大.1995年泰国的住房贷款总额为1459亿泰铢,到1996年这个快速数字超过了7900亿泰铢,7年间增加了5倍多.与此同时,[link widoczny dla zalogowanych],房地产土地的价格也迅速飚升.1992-1997年土地价格上涨年均40%以上,一些地方土地的价格一年上涨达14倍之多.但是,这种由银行贷快速扩张推动下的房地产泡沫,[link widoczny dla zalogowanych],随着1997年的东南亚金融危机最终崩溃.可以说,这样的例子数不胜数,如香港、台湾、美国等地都曾发生过.
那么从这几年国内房地产市场的情况来看,对房地产市场宏观调控几年了,但是越是宏观调控,银行信贷进入房地产的资金就越多,比如2006年进入房地产开发的银行信贷资金1-11月份就增长达到51%,银行贷款及定金和住房预售款所占的比重超过50%.再比如北京,银行贷款及定金和住房预售款所占的比重超过61%.也就是说,越是对房地产宏观调控,银行信贷进入房地产市场的资金越多.
还有,2007年年1季度人民币贷款增加1.42万亿元,同比多增1678亿元.而居民户贷款增加3321亿元,同比多增1578亿元,其中,短期贷款增加1613亿元,中长期贷款增加1708亿元.也就是说,随着国内房价快速上涨,银行对房地产市场的竞争进一步加剧,各家银行为了争夺市场份额,也正在让大量的银行信贷资金流入到房地产市场.在国内房价快速上涨同时,国内股市指数也快速飚升,股市的赚钱效应泛滥.在这种情况下,国内各家银行推出不少便利贷款的金融工具,鼓励住房持有者用手中持有住房进行加按揭或转按揭进行住房交易投机并以持有住房为担保再次向提供贷款进行投机.这样,不仅让国内不少地方的房价进一步快速飚升,也让大量的银行资金进入股市从而推高股价.可以说,目前国内资产价格急剧膨胀都是与银行资金进入有关.
而且,就目前中国房地产市场及股市所发生的情况来看,与日本及其他国家房地产市场泡沫崩溃前的情况十分相同.即银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集,从而推高了国内房价上涨、吹大了国内房地产市场的泡沫.而银行持有大量的房地产资产或是以房地产为抵押的资产,房价上涨将提高银行资产的规模,从而表面上改善了银行的资本充足率、资产质量及赢利情况.这样银行又会进一步扩大对房地产市场的信贷,由此进一步推高房地产市场的价格.如此循环往复,房地产的价格就会日益偏离实际的均衡价格,房地产市场泡沫不断加大.
而且银行信贷大量地流入房地产市场,不仅在于房价的快速飚升,而且还在于央行一直采取低利率政策及过大利差的政策.这也是当年日本央行所采取的政策十分相似.在这种政策下,无论是资金的供应方还是需求方都有大规模信贷扩张的强烈动机.过大的利差使得信贷扩张成了银行最好的赢利模式.在不断价格上涨的住房抵押下,银行只要贷款出去就能够轻易获利,商业化的银行必然会千方百计来扩张银行信贷业务.对需求方来说,低利率政策,说明了只要从银行获得资金就能够获利,更何况有便利从银行获得资金的工具,从银行获得资金何乐而不为?但这些都只是从短期来看,因为当银行信贷大量进入房地产市场及股市时,表面上是推高资产的价格,实际上是聚集房地产市场的泡沫及风险,特别是房地产开发周期性长,[link widoczny dla zalogowanych],房地产市场泡沫及风险的聚集更是具有隐蔽性.
目前,就政府的政策来看,尽管也担心房地产市场泡沫及风险的聚集,[link widoczny dla zalogowanych],也不愿看到国内资产价格快速上涨,[link widoczny dla zalogowanych],但是政府同样担心戳穿房地产市场泡沫可能导致国内经济短期内大的波动的风险,从而使得对房地产市场泡沫最有效的工具迟迟不敢果断地运作,[link widoczny dla zalogowanych],特别是低利率政策,政府就是不敢通过利率的调整来严厉打击房地产市场的投机,不敢通过缩小利差来弱化银行信贷扩张之动机.在这种情况下,无论是国内商业银行还是房地产市场投资者自然会千方百计地让银行信贷源源不断地流入房地产市场,房地产市场的投资过热、房价快速飚升也就无法遏制.
总之,目前中国房地产市场出现的许多现象,与当年日本及其他房地产市场泡沫崩溃前夕的现象很是相似,如果政府部门对这些现象不能有一个清醒的认识,不能够走出这种犹豫不决的担心,那么中国资产价格的泡沫会越吹越大,房地产市场的风险会越积越多,[link widoczny dla zalogowanych],从而会使得中国经济面对的风险就越来越大.而这些问题最为核心的方式就是国内银行信贷的快速扩张.