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房价到底高不高?谈论房价高低要从时间和空间两个坐标来观察. 从时间上看,如果说房价太高,就意味着房价就要下降了.去年,深圳有些房子每平方米在1.2万元左右,当时人们就喊房价太高了.如今这些房子涨到2万元一平方米,如果早知今日,还会说去年的房价太高吗?房价高低是一个相对的概念.因此,讨论房价高低的关键在于房价是否还要继续上升.如果房价还见涨,那么相对明年来说今年的房价就不能说是太高了.另外,我们还要从空间的坐标上来观察房价.全球正处于资产重新定价的过程之中,随着进一步对外开放,既然北京、上海、深圳要争取成为世界级的大都市,就要准备好应对和国际大都市相匹配的高房价.<> 如果有个人信誓旦旦地说,房价马上就要跌,还告诉你,房价一跌就要跌30%甚至50%,你信不信?由于他的论调迎合了部分网民的想法,被誉为"替老百姓说话的英雄".可是,房价非但没有按照他们的预言降下去,反而不停地涨.难道听信了这些话的人就没有一点上当受骗的感觉吗?尽管在局部地区,个别楼盘的价格可能会波动,但是就总体上来看,[link widoczny dla zalogowanych],房价依然保持一个上升的趋势.作为一个经济学者,[link widoczny dla zalogowanych],如果看不清楚这个大趋势,若不是学术素质太差,就是怕一说房价还会上升就会招来是非,甚至被人骂成走狗.在高房价的压迫之下,中等和低收入的老百姓已经够可怜的了,[link widoczny dla zalogowanych],难道还忍心看着他们继续被不负责任的谎言所欺骗吗?另外,倘若房价真得骤然下跌30%,整个中国都要陷入金融危机,难道这也是好玩的?<> 在判断房价变化态势之前,有必要探讨一下导致房价上升或下降的原因.<> 正如恩格斯所指出的那样,社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究.在2000~2004年期间,除了日本和德国之外,西方各国房价大幅度上扬,使得房价研究再度成为热点.这些研究正在继续之中,并且取得了不少阶段性成果,为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系.今天就谈谈目前所研究出来的推动房价上升的动力.<> 从需求角度来看,有如下推动房价上涨的动力:第一,城镇人口的增加;第二,居民收入增加;第三,地租提高;第四,房地产投机也促使房价上升.除了需求方面的原因之外,推动房地产价格上升的力量还来自于其他5个方面.<> 第一,来自于购房者.房地产与一般商品不同,属于耐久性商品.一般住房的寿命可达50年以上,折旧率很低.买台电视机,放上几年可能就不怎么值钱了.可是买套房子,过几年不仅不掉价,可能更值钱了.对于衣物、鞋帽、食品等日常消费品,人们倾向于买落不买涨.可是购买住房就不一样了.在许多情况下,人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅.对于住宅这样价值较高的固定资产,人们往往倾向于买涨不买落.别看买房一出手就是几十万,可是钱并没有消失.只不过从钞票转化成了固定资产.实在需要钱的时候,把房子一卖,钱就回来了.买房子的人嘴上抱怨房价太高,[link widoczny dla zalogowanych],实际上他们内心希望在购房之后,房价继续上涨.<> 第二,来自于已经拥有住宅的人.住房是一般人的核心资产,在固定资产中占有相当大的比重.越是穷人,房地产在他们的资产中占的比重越大.当房价上涨的时候,人们会感到他们的资产总值在增加.即使绝大部分人不可能出售他们的住房,但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增值的愉快.根据理性预期理论,人们对未来的预期有着一种自我实现的作用.如果人们都预期某种事情会出现,这种事情出现的概率就会越来越大.由于大部分居民偏爱房价上涨的消息,比较容易形成房地产价格上涨的预期,从而推动房价上扬.<> 第三,来自于房地产开发商.房价上升会给他们带来额外的利润,[link widoczny dla zalogowanych],毫无疑问,他们是推动房价上升的主要动力.只要房价上升一个百分点,开发商的资本回报率就上升三个百分点.<> 如果房地产商没有立即将已经落成的住宅出售,他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本.由于住宅的折旧期很长,因此,折旧成本对住宅销售的影响并不大.当住宅完工之后,开发商面临的选择是,[link widoczny dla zalogowanych],如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本,那么,他们何必急于把住宅卖出去?对于房地产开发商来说,最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些,以此来推动住宅价格上涨.提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段.只要房地产商有控制房价的能力,哪怕利率和土地价格提得再高,他们很容易就把这些负担转嫁给购房者.指望房地产商发善心,主动降低房价,无异于与虎谋皮.<> 第四,来自于地方政府.地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标.房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入,因此,地方政府乐于见到房地产涨价.<> 第五,来自于新闻媒体.从社会心理学角度分析,[link widoczny dla zalogowanych],新闻媒体往往本能地顺应潮流.在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起到添油煽风的作用.<> 从目前中国的普遍状况来看,促使房价上升的5条原因都存在,[link widoczny dla zalogowanych],使得房价上升的压力越来越大.