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牛刀:差别化住房信贷给高房价一盘凉水
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据中国政府网消息,国务院总理温家宝 14 日主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作.会议指出,坚决遏制住房价格过快上涨 , 实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房.
更加严格的差别化住房信贷政策,主要是在前期二套房贷首付四成的政策上更加从严.中国的住房信贷有一个时严时松的轨迹,市场的实践证明,凡是按规律严格严格住房信贷,市场的运转状态就是理性和健康的,反之,[link widoczny dla zalogowanych],就会出大问题. 2008 年,严格执行二套房贷首付四成,市场就必然开始回调,而2009 年放松住房信贷,房价就像脱缰的野马无法驯服,[link widoczny dla zalogowanych],以致铸成了大错,现在已经面临无法挽回的境地.
为什么无法挽回呢?住房信贷有个基本原则,凡是购买住房为了自己住的,三成首付符合市场的规则,银行、个人、市场三方的风险和责任都是可控的.如果是二套,首付应该是五成,理由是二套带有投资性质.我们知道,房地产的投资过去只是指写字楼和商铺,以租金为主要回报. 2004 年以前,金融系统明确规定,商业物业首付不得低于五成,就是考虑房地产信贷的杠杆效应.住房和投资型物业不一样,住房的月供是以买家收入作对冲的,一般不会有大的风险;而投资型物业是以租金作为回报的,[link widoczny dla zalogowanych],而租金是否能抵月供,要看市场的好坏,所以有风险,首付也就不能低于五成.
2009 年中国各大城市的买房人大多是投资甚至投机行为.信贷政策鼓励和纵容了这种投资和投机,理论上将导致房地产的崩盘,[link widoczny dla zalogowanych],这与决策层考虑不周有关.现在来实行差别化住房信贷政策,不能说已经晚了,但是,病入膏肓很难救治,唯一的办法,就是按照金融的规律从严制定信贷政策.所有二套房,均有投资的属性,应该将首付按照房地产投资行为对待,以五成首付为下限.刘明康说,把二套房贷首付提高到 50% ,甚至 60% ,是有理论依据的.
而对住房的投机行为,不是遏制的问题,而是要坚决予以打击.世界上没有一个国家允许这么大规模的住房投机行为,因为住房投机行为是一场巨大的"庞氏骗局",最后危害的是银行的利益.在实行差别化住房信贷政策的时候,对所有楼市投机行为不予贷款.这也就是刘明康所讲的.银行有权不给炒房客贷款.庞氏骗局的欺骗性在于,房价上涨,炒房客赢利,银行风险不大;而一旦房价下跌,炒房客便会把住房推给银行作为偿还房贷,最后,击鼓传花的游戏玩不下去的时候,炒房客抽身走人,把房子仍给银行.这其实是一种公开的诈骗行为,是应该严禁贷款的.
差别化信贷政策还在于买房自住,以收入对冲月供的买房人大幅优惠利率,适当减免税费,鼓励买房人不仅根据自己的实际收入选择合适的房子,也要保证日常的正常消费.一般而言,月供款占家庭总收入不应超过 35% ,这样,可以有支付能力进行适度消费,对社会有益;正常情况下对银行不会发生支付危机,对银行有好处;对个人,也是一个建立诚信的过程,[link widoczny dla zalogowanych],对家庭对个人都预留了发展空间.
实施差别化信贷,无疑是给高房价兜头一盘凉水,[link widoczny dla zalogowanych],要浇醒那些头脑发热四肢发狂胡言乱语的垂死病人,疯狂到此为止,你的生命还有救;继续疯狂下去,无疑是死路一条.当然,实施差别化信贷政策,还要有货币政策的强力支持,最大限度的回收流动性,[link widoczny dla zalogowanych],不能让其他实体产业的信贷资金和基建投资资金流进炒楼客的口袋,为楼市投机行为推波助澜.双管齐下,方能遏制房价的疯涨.至于这盘凉水,[link widoczny dla zalogowanych],是不是能够浇醒高房价最后的疯狂,还要看执行的力度.